Výsledky vyhledávání

Pořízení vlastního domu – jaké jsou možnosti?



Spousta z nás časem dojde do bodu kdy si řekne, že chce z paneláku pryč a začne řešit pořízení vlastního domu.

Každého z nás k tomu ženou jiné motivy. Může to být touha dát si po ranním budíčku snídani na zahradě, může to být velká rodina pro kterou byt již není dostačující a nebo si prostě chcete užívat hlasitou hudbu, aniž by si ji s Vámi musel užívat i Váš soused.

Naše motivy můžou být opravdu různé, ale co máme všichni společné jsou emoce.

Emoce námi při pořizování domu cloumají a díky nim můžeme zapomenout na to, co vlastně potřebujeme a klidně koupíme dům, který pro nás nemusí být tou nejvhodnější variantou.

Přesně proto jsem se rozhodl napsat tento článek, v kterém se pokusím rozebrat nejzajímavější varianty, a to starší vícegenerační domy, hotové novostavby a vlastní výstavbu.

Pokud zrovna řešíte pořízení domu pro sebe a svou rodinu, tak Vám tento článek může pomoci oprostit se od oněch emocí, které máte po prohlídce a podívat se na vše z racionálního hlediska a nebo Vám také může pomoci ujasnit si v hlavě co vlastně přesně chcete.

1 – Vícegenerační dům

Nejčastěji se můžeme setkat s klasickou kostkou, která je podsklepená, má podkroví a sklep o velikosti celého patra.

V dnešní době jsou tyto domy kupujícími dost opomíjeny, a to hraje samozřejmě ve prospěch ceny.

Pokud si dokážete představit, že v jednom patře, které má například 90 m2 bydlí Vaše rodina a v druhém patře bydlí třeba rodina bratra, rodiče nebo kdokoli s kým si sednete, tak tohle je nejekonomičtější varianta jak mít dům, zahradu, sklep, podkroví, garáž a vše co k domu patří a vše, co chcete.

Dáme si tady pár konkrétních čísel jako příklad:

Vícegenerační dům s pořizovací cenou 4 000 000 Kč ve dvou rodinách s hypotékou 80 % což je úvěr na 3 200 000 Kč při splatnosti 30 let a úroku 2,5 % dělá 12 644 Kč měsíčně = 6 322 Kč měsíčně za jednu rodinu. Spousta z těchto domů již bývá zateplena a vytápí je úsporný plynový kotel a pokud ne tak pořád se dají čerpat dotace jako například Zelená úsporám.

Pokud se s takovým domem setkáte, tak se zamyslete na jakém místě stojí. Tyto domy často stojí ve městech na velice dobrých místech, a když se podíváte na rozlohu pozemku a jak je vybudována zahrada, tak si uvědomíte, že jen pozemek by stál 1 500 000 Kč a kupujete tedy dům za 2 500 000, který kdyby se měl dneska stavět, tak by stal minimálně dvakrát tolik.

✅ velká užitná plocha (300-500m2)

✅ vybudovaná zahrada na dobrém místě

✅ výhodná cena

✅ sklep

✅ podkroví

❌ sdílíte vše ve dvou rodinách

❌ zaplatíte daň z nabytí nemovitosti 4 %, která se u novostaveb neplatí

2 – Novostavba bungalov

Novostavby by se daly rozdělit do dvou typů, a to na ty, které si někdo před pár lety postavil pro sebe a nyní jí prodává a ty, které staví developer a ještě v nich nikdo nebydlel.

Pokud není dům starší 5 let a jedná se o první úplatný převod, tak se neplatí 4 % daň z nabytí nemovitosti. U developerů je to vesměs jasné, ale u domu starého třeba 5 let se může jednat o druhý úplatný převod a daň stejně zaplatíte.

Krásný nový bungalov by chtěl dnes asi každý a to i za cenu, že měsíční splátka hypotéky bude klidně ve výši měsíčního platu jednoho člena rodiny.

Nejčastěji se staví bungalovy o dispozicích 4+kk s užitnou plochou přibližně 110 m2 a přístřeškem. Za každý m2 užitné plochy draze zaplatíte a proto se často místo garáže řeší přístřešek na auto.

Takové domy se dají pořídit přibližně od 4 500 000 Kč a největší vliv bude mít na cenu samozřejmě lokalita. Není to nic extra velkého, ale pro 4 člennou rodinu to určitě stačí. Dost možná budete bojovat s úložným prostorem, ale můžete na zahradě postavit dřevěnou chatku na nářadí nebo cokoli potřebujete uskladnit.

Nicméně se připravte, že dost možná vznikne problém při financování nemovitosti a vy tak budete potřebovat více vlastních zdrojů než jste čekali.

U většiny domů z developerských projektů je cena vysoká natolik, že  banka nepotvrdí odhad a hypotéku dostanete jen na 80% odhadní ceny.

Konkrétní příklad:

Novostavba bungalov s cenou 4 600 000 Kč, ale odhadní cena je 3 900 000 Kč.

Při hypotéce na 80% hodnoty nemovitosti Vám banka půjčí 3 120 000 Kč a potřebujete tedy 1 480 000 Kč z vlastních zdrojů.

✅ krásný nový bungalov

✅ jednoduchá úprava na bezbariérový

✅ soukromí

✅ neplatíte 4% daň z nabytí

❌ maximálně pro čtyřčlennou rodinu

❌ málo úložného prostoru

❌ vyšší pořizovací náklady

❌ vyšší měsíční splátka hypotéky

3 – Výstavba

Nechat si postavit vlastní dům je pro někoho nejlepší variantou s vidinou, že vše bude podle něj a dosáhne tak lepší ceny. Každopádně i výstavba má své pro a proti a my si je teď shrneme.

Postavit dům může být opravdu ekonomičtější varianta než koupit již hotový od developera. Přeci jen ten developer chce vydělat co nejvíce peněz. Určitě to není nejlepší varianta pro každého.

Ale najdou se mezi námi i takoví lidé, kteří si postaví dům sami, aby nemuseli platit někomu jinému. Tito lidé staví dům několik let a mnohdy při tom zestárnou o desítky let. (NEDOPORUČUJI!)

Jako první budete muset pořídit pozemek a to ideálně takový, na kterém budou všechny inženýrské sítě. Brzy zjistíte, že to není tak lehké jak jste si zprvu představovali, ale pokud do toho půjdete, tak doporučuji přečíst můj článek: Jak koupit pozemek a nepřijít o spoustu peněz.

Další krok bude najít opravdu kvalitního stavebního partnera, který Vám v ideálním případě pomůže se vším včetně stavebního povolení. Pokud někoho napadne, že si stavební povolení vyřídí sám, tak přeji hodně štěstí a pevné nervy.

Dále bych k tomuto zdůraznil, že kvalitního partnera nemyslím toho, co postaví za rok 100 domů, ale spíše toho co jich postaví pár a dělá vše opravdu poctivě (o jednom takovém vím).

Až budete mít vyřešeny základní věci a budete mít přehled co jak funguje, tak si můžete dům buď vybrat z katalogu a nebo si nechat navrhnout vlastní projekt. Druhá varianta je samozřejmě dražší, ale nic Vám nebrání mít vše jak chcete a nebudete mít tuctový dům.

Se stavební firmou se dohodnete na všem potřebném a v podstatě čekáte až bude postaveno a vy se budete moci nastěhovat.

Co se týče financí tak většina lidí si myslí, že postaví levněji než by kupovali, ale opak je ve finále pravdou. Tím, že máte v hlavě nastaveno, že jste našli nejvýhodnější řešení, tak začnete vymýšlet a dům bude větší, hezčí, s garáží, vířivkou a najednou zjistíte, že jste na vyšší ceně než jste původně měli v plánu, což si řeknete, že není zase takové drama máte přeci lepší dům.

No ono drama teprve začne pokud jste na to nemysleli při vyřizování hypotéky!

Pokud máte vyřízenou hypotéku na 4 000 000 Kč a už jste někde na 4 700 000 Kč začínají opravdové starosti a budete potřebovat dobrého finančního poradce. Pokud jste měli dobrého finančního poradce již od začátku, tak Vám tuto problematiku jistě vysvětlil, byli jste na to připravení a jste samozřejmě v suchu. Něco o finančních poradcích se můžete zase dočíst v mém článku: Jakým chybám se vyhnout při financování nemovitosti a jak najít to nejvhodnější řešení

Každá z výše vypsaných možností má něco do sebe a nad každou je třeba se zamyslet, ne nakupovat na základě emocí. Že má baráček hezkou barvu nebo super bazén s vířivkou, úplně neřeší jestli se Vám v něm bude dobře bydlet.

Je třeba se zamyslet jak zkombinovat variantu, která Vám dává největší smysl z hlediska bydlení a pořád přemýšlet nad tím aby to taky dávalo smysl ekonomicky. S dnešním nastavením ČNB může dostat pár s příjmem 50 000 Kč měsíčně více jak 5 000 000 Kč na hypotéku, ale pokud víte, že do dvou let budete chtít dítě, tak si dost dobře promyslete kolik si opravdu můžete dovolit splácet ať nakonec nedopadnete jako každý 10 Čech s exekucí na krku. O tomto tématu mám taky náhodou článek: Strašák jménem exekuce.

 

Porovnejte nabídky